过去几年，韩国房价走出一波大涨行情，包括首尔在内的很多城市的价格，都出现了大幅上扬。但大致从2022年下半年开始，高企的韩国房价转头向下，价格与成交量均下滑明显。
十几个月的时间，韩国央行加息300个基点，被市场认为是该国房价下跌的重要因素。利率的上升产生了连锁反应，让特殊的传贳(发音：shì)房制度的金融风险被放大，房东的抛售行为加速了房价走低。一位受访华商的女儿就遭遇了传贳房无法退还押金的情况，他说，“目前传贳房已经引发很多纠纷，成为了韩国社会的一个大问题。”
暴涨之后现暴跌
“韩国人和中国人一样，受传统思想影响比较大，都喜欢买房子。”1959年出生在韩国、目前是韩国中华总商会会长的宋国平对中新经纬介绍，中韩之间有很多地方是相通的，房地产市场也有相似之处。
宋国平观察，目前的价格大幅下跌，与前几年房价过度攀升有关。疫情期间，韩国政府为了应对疫情对经济的负面影响，出台了一些刺激政策，这导致大量资金涌入房地产市场，在2019年至2022年，首尔地区的房价涨幅至少在2到3倍，核心区域的涨幅甚至更高。
疫情期间，韩国央行——韩国银行多次大幅下调基准利率，并在2020年5月将基准利率降至0.5%，创下历史新低。这一低基准利率维持了15个月。韩国中华总商会常任副会长王琇德对中新经纬说：“当时不到1%的利率，相当于政府给民众发钱，而在各行业都比较萧条的时候，大家除了买股票，就是去买房，导致大批民众涌入到住房市场。”他称，当时韩国全国的房子都在涨价，平均涨幅在1倍以上，首尔地区的涨幅在2倍以上。
韩国KB国民银行发布的楼市统计资料显示，2020年9月，首尔公寓的平均交易价格突破10亿韩元(10.0312亿韩元)，到2021年4月突破11亿韩元(11.1223亿韩元)，2021年10月的平均交易价格为12.1639亿韩元(约合661万元人民币)。也就是说，首尔公寓的平均交易价格在13个月时间上涨超2亿韩元，涨幅达21%。
随着首尔房价暴涨，民众的购房需求逐渐转移到首都圈地区。韩国KB国民银行数据显示，2021年10月时，京畿道公寓的平均交易价格为5.911亿韩元，仁川市也涨至4.2471亿韩元。
房价的持续走高，让超低的基准利率难以维持。早在2021年1月，时任韩国央行行长的李柱烈表示，近期大量资金涌入资产市场、家庭负债规模也大幅增加，2021年有必要适时有序地将宽松政策转为正常。2021年8月“靴子”落地，韩国央行将基准利率从0.5%上调至0.75%。此后，韩国央行加息步伐迅速，至2023年1月将基准利率上调至3.5%，累计加息300个基点，并维持至今。
王琇德称，“以前的贷款利息可以忽略不计，现在房贷利率涨到了7%、8%甚至更高，很多购房人连银行利息都还不上，房价就迅速下调。”
韩国房地产委员会数据显示，该国2023年4月份的房价指数较3月下降0.47%，已是连续11个月下跌，也是11年来最长的一段房价下跌时期。王琇德称，“在2023年，韩国全国的房价平均下降了近40%，首尔等大城市的房价下降约30%，小城市下降50%，听说还有一些地方下降了60%。”尽管房价出现下跌，但宋国平、王琇德均表示，目前韩国的房价依旧要高于疫情之前。
传贳房推波助澜
韩国的房地产市场存在一种特殊的制度，它被外界认为是该国房价暴涨暴跌的原因之一，这就是传贳房制度，或者叫全租房、典租房制度。
传贳房，是一种介于月租和所有权之间的选择。在传贳房租约最开始，租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%(具体由合约双方协议)的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其它租金，房东则需在合约期满后退还所有押金。租约期间押金的利息收入与租户无关，归房东所有。
国泰君安在一份研报中称，在低利率时期，一方面，租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅;另一方面，房东可以将收取的大额押金投资于资本市场，或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。在这种方式下，租客节省了开支，房东增加了个人资产，即使利率较低，银行业也通过庞大的业务规模获取不菲的利差收入。这样一个三赢的局面推动了传贳房在过去几年间价格大幅上涨。
王琇德称，传贳房在韩国已经存在很长时间，由于过去几年银行贷款利率很低，租客每月所还的利息比租金还要低，因此，很多租客就选择申请一笔贷款，将租房押金支付给房东，如此一来，每月只需要支付很少的利息，就能住上更好、更大的房子。房东拿到这笔钱，就再买房，然后再出租，不断地滚雪球，助长了有钱人的炒房行为。他观察到，在韩国的租房市场中，选择传贳房方式的比例一直很高，选择月租的主要是品质差一些的房源和单间房源。
但这一制度的缺陷在于，若银行贷款利率上调、租客支付的利息高于租金，租客会选择大范围退租，房东却无法短期退回押金。韩国央行自2021年8月以来大幅加息，让传贳房制度出现崩塌。
王琇德说：“目前传贳房已经引发很多纠纷，成为了韩国社会的一个大问题。”韩联社5月份报道，韩国多地发生传贳房诈骗案，其中仁川“建筑王A某”案件规模最大，涉案金额高达388亿韩元(约合2.03亿元人民币)，受害租户多达481人，其中已有3人轻生。
国泰君安称，在对传贳房需求下降的同时，部分房东不得不出售手中的房产以归还租客押金，这就导致了韩国的房价加速下行。与此同时，仍有相当一部分房东无力偿还租客押金。因此韩国出现了一个现象，在房价大幅下跌的情况下，即使有新的租户愿意接盘传贳房，收到的押金也很难偿还原租户的全部押金，房东为了挽留原租户以避免资金链断裂，甚至开始向租户倒贴房租。
王琇德说：“我的女儿在外面租房子就遇到了这种情况，去年退租时，房东只退回一部分押金，还有约100万元人民币没有退回来。这个房东是自己盖的房子，专门做传贳房出租，实力还算比较高，经过协商，没退回的押金的贷款利息就由房东继续承担。现在能这样做就算好的了，好多房东已经没能力返还押金。”宋国平则称，传贳房出问题后，目前越来越多租客已经选择普通的租房方式。
房价何去何从?
目前的韩国，面临着家庭负债较高、出生率低迷等问题，在一些分析人士看来，这成为拖累该国房价未来走势的不利因素。
国际金融协会(IIF)2022年6月发布的一份报告显示，2022年一季度，韩国家庭债务占国内生产总值(GDP)的比例高达104.3%，在受调查的36个国家和地区中排名第一。在东亚国家和地区中，中国香港、中国大陆、日本的这一比例分别为95.3%、62.1%、59.7%。
韩国企划财政部近日称，经合组织(OECD)将韩国2023年的经济增长预期从此前的1.6%下调至1.5%，将明年的经济增长预期从2.3%下调至2.1%。
国泰君安分析：“虽然美联储等央行纷纷表态高利率引发的银行业第一轮危机已经过去，但是韩国用实例传达出这样一个信号：加息的‘潘多拉魔盒’并没有合上，资产价格和杠杆的压力仍然会让很多投资者夜不能寐。”
韩国政府则出台政策稳定楼市。据韩联社，韩国副总理兼企划财政部长官秋庆镐今年3月表示，该国今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%，为2005年实施相关制度以来最大减幅。他表示，基准房价下降归因于政府争取稳控楼市的政策和央行加息。征收综合房产税的房价基准从6亿韩元上调至9亿韩元(约合474万元人民币)，同时下调税率也将发挥稳定楼市的作用。