"怎么样，你现在工资比杨惠妍高了吧?"高管官宣降薪后，碧桂园员工们见面时这样打趣地互相问候。
日前，碧桂园公告称，执行董事杨惠妍、莫斌、杨子莹和非执行董事陈翀将作为董事的年薪分别由37万元、300万元、200万元和37万元统一调整至12万元，即月薪1万元。
过去，因为城镇化提速和土地增值，房地产行业一直被视为暴利行业，房企高管更是高薪的代名词，甚至诞生过年薪过亿的"打工皇帝"。2020年，地产圈就有两位高管拿到过亿薪酬，分别是碧桂园总裁莫斌，年薪1.33亿元;中国恒大原执行董事、行政总裁夏海钧，年薪2.04亿元。
这还只是高管们薪酬构成的冰山一角。一般来说，房企高管的收入包括三部分：工资、奖金和跟投回报。在行业如鲜花着锦的高光时期，跟投回报才是高管们的收入大头。
2012年，碧桂园推出"成就共享"计划，两年后"成就共享"计划升级为"同心共享"计划，所有新获取项目全部启用跟投制度，放开让员工入股项目的权利，进一步捆绑公司与员工的利益。2014年，万科宣布实施事业合伙人机制，在项目层面建立跟投机制，在公司层面推进事业合伙人持股计划。随后，跟投席卷整个行业，越秀地产、金地集团、旭辉控股、当代置业等房企纷纷跟上。
彼时，房地产行业处于去库存高峰期，销售规模一路高歌猛进，高管们因为跟投回报赚得盆满钵满。不只是集团总裁，职能中心高管、区域总裁也能晋级为"打工皇帝"。
典型的如碧桂园原江苏区域总裁刘森峰，其在2016年带来区域公司实现367亿元的销售额，嘉奖之下，他也成为中国房地产历史上第一个拿到亿元年薪的区域总裁。当时媒体是这样报道的——这样的造富速度，让他(刘森峰)成了碧桂园最好的招聘广告。无数博士排着队，去领一张通往碧桂园顺德总部的入场券。
然而，随着行业进入调整期，商品房销售规模在2021年登顶后回落，"一天卖一个亿"的销售神话终结。这个曾经最光鲜亮丽的造富行业前途未卜，地产圈"打工皇帝"不复往日光彩。昔日的跟投热潮也逐渐褪去，甚至成为困住地产人的沉重负担。
馅饼变陷阱，跟投成了定时炸弹
行业内有这样一种说法，年化收益超过两位数的一定是骗子。但是，在曾经的地产圈，两位数的跟投回报率是常态。
跟投的本质是"超额利润分红"，通过跟投人出资、获得收益的制度设计，强化经营周期内的现金流管理和利润管理。在实行初期，跟投制度对房企的规模增长、员工的财富增长产生了明显的正向反馈。
以碧桂园为例。2017年，碧桂园实现销售金额约5508亿元，首次登顶。十年前，这一数字是175亿元。销售规模极速膨胀，既得益于碧桂园踩中城镇化风口布局三四线城市，也有赖于跟投制度的激励使得员工长期保持冲刺状态。
据第一财经报道，2017年1月，莫斌在一场春茗会上说，由于经营超预期，销售回款表现突出，"老板(原碧桂园董事会主席杨国强)给我们发的钱(奖金)实在太多了。"
当时，碧桂园实现销售金额3088.4亿元，同比增长120%，排名行业第三。重点区域江苏、沪苏、广清、惠深等业绩排名靠前，分别实现367亿元、308亿元、211亿元、173亿元的销售金额，区域总裁、项目总监以及下属职员都拿到创造纪录的奖金，时任江苏区域总裁的刘森峰便是碧桂园当年6位年薪过亿的区域总裁之一。
除了高管，基层员工也曾因为跟投制度获利颇丰。
一名TOP10房企一线员工告诉时代周报记者，她跟投的公司上海一项目，因为去化突出，最终拿到了接近70%的回报收益，"如果不是因为限额，当时多投几个这样的网红盘就财务自由了。"
但是，当市场转向，销售失速，过去的激励就变成今日的枷锁。
"职业经理人承担不了投资人的角色。"中南置地原董事长陈凯就曾公开批评跟投制度，"很多时候，一个项目挣不挣钱，是因为市场、政策的变化，这跟一个职业经理人有强关系吗?我一个搞研发的，把设计认认真真做好，可市场不好，项目亏了，要付出代价，他愿意吗?投资人可以亏一点，但一个职业经理人，拿出所有的工资和积蓄，你亏了怎么办?"
上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱也曾在2015年预言，项目跟投可能是房企未来的"定时炸弹"。
"大多数公司都要求项目结算时候才能退出，部分公司可以在现金流转正后逐步退出。虽然对于公司或者项目来说，跟投的钱还是小钱，基本在总投资额的10%以内，但对大多数个人来说这绝对不是一笔小钱了。一旦金额过大，周期过长，赚钱的好事会变成让大家焦躁不安的坏事。"
伴随着房企陆续出险，丁祖昱的判断变成现实，多家房企被曝跟投资金难以兑付。
一名前出险房企员工告诉时代周报记者，他跟投的公司理财项目，80万元本金仍在"挤牙膏式"兑付，"一个月给你打几千块，全部拿回来得十好几年。"在多个社交媒体平台，有地产从业者自曝，跟投离职后退出，本金还要打折才能收回。
降本增效，高管开始不坐头等舱
地产行业风光不再，房企开始过起"紧日子"，降本增效的"大刀"砍向薪酬支出，旧日的"打工皇帝"当下或主动或被动降薪。
碧桂园管理层已经经历多次降薪，降幅最大的是莫斌。
根据Wind数据，莫斌2022年年薪约957.8万元，相比2021年减少约1.82亿元(含酌情奖金、其他福利及股份支付奖励、退休福利计划的雇主供款等)。另外，碧桂园多名副总裁的年薪也有较大幅度的下滑，杨志成、宋军、苏柏垣2022年年薪分别较2021年减少4119.1万元、1806.4万元、1367.6万元。整体来看，碧桂园管理层2022年薪酬总额约为6132.9万元，同比下降83%。
万科管理层的薪酬调整来得更早一些。
2021年，万科实现归母净利润225亿元，同比下降45.7%，是万科发展史上第三次净利润下滑。为此，万科高管团队主动提出降薪。万科董事会主席郁亮自愿放弃超600万元的年度奖金，税前薪酬从2020年的1247.3万元降至2021年的154.7万元，同比下降约87.6%。万科总裁祝九胜等7位高管亦决定放弃部分薪酬，2021年万科管理层薪酬总额约3649.6万元，同比下降逾四成。
整体来看，根据Wind统计，2022年A股上市的88家房地产开发企业中，董事长的平均年薪约为143.6万元，较2021年的174.6万元下降17.5%;管理层年度平均薪酬总额约为1320.0万元，较2021年的1630.9万元下降19.1%。
如果聚焦到头部企业以及拉长时间线，高管年薪降幅更为明显。Wind房地产开发企业中，2022年薪酬排名前20的董事长平均年薪约为386.3万元，较2020年的506.9万元下降23.8%。
值得一提的是，A股上市房企中，2022年年薪超500万元的董事长有4位，包括中南建设董事长陈锦石、华发股份董事长李光宁、保利发展董事长刘平和招商蛇口原董事长许永军。可供对比的是，2021年和2020年均有9位。
高管降薪之外，房企降本增效的战略也落在更多细微之处。
万科管理层从不坐头等舱做起。"我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会看哪班便宜买哪班，能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。"郁亮在一次内部讲话上说。
出清之年，地产仍处于下半场
"房企对薪酬体系的调整，本质上反映的是对市场前景的预判。"明源地产研究院认为，2023年以来，虽然楼市利好政策不断，但市场热度和增长动能在今年能否得到延续，仍是未知数。这也意味着，如果房地产市场再次下行，房企经营规模不能快速提升，新一轮的薪酬体系调整仍会继续。
今年，房地产销售规模的下滑趋势仍在持续。
国家统计局数据显示，今年1-11月，全国商品房销售面积10.05万亿平方米，同比下降8.0%;商品房销售金额10.53万亿元，下降5.2%。
克而瑞认为，短期来看，房地产行业并不会出现以往政策刺激后V型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。2024年商品房销售将保持震荡修复的格局，预计全年面积、金额下降5%左右。
"我们认为房地产利好政策持续释放后是有一定积极效应，这一点从商品房销售金额、面积单月同比降幅企稳、收窄也可见一斑。但政策发挥依然需要过程，房地产市场正处于转型期的调整中，行业仍将在底部运行一段时间。"克而瑞进一步表示。
中指研究院的预期较为乐观。该机构认为，全国住房城乡建设工作会议进一步明确了2024年房地产政策的发力方向，住房发展正从"有没有"进入到"好不好"阶段，"好房子"供给量增加也意味着将促进更多改善性住房需求入市，未来改善性住房需求仍有较大释放空间。"房地产行业在经历了两年多的市场超调后，随着供需两端政策协同发力，有利因素正在不断增加，2024年房地产市场有望逐步实现筑底企稳。"
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2024年房地产仍处于下半场，即风险释放过程，或者"出清之年"。当务之急，应该是疏通存量房挂牌量，包括继续通过降成本加快二手房销售，也包括降低更多业主加入挂牌序列的冲动。同时，尽快斩断房企层面风险蔓延，并推进保交楼的进度。
"经历连续两年风险释放和出清，行业体量已经回到2015年左右的水平，再次大幅下行的可能性比较小。"李宇嘉表示。
市场仍将保持低位盘整，房企高管降薪将会成为趋势。"行业整体格局发生改变，所以高管薪酬还会稍微下降。"镜鉴咨询创始人张宏伟表示，和对外宣传的不太一样，房企高管更多是被动降薪，"家族企业除了核心决策层，职业经理人、高管谁会主动降薪?"
张宏伟进一步表示，跟投机制下，房企高管的大部分收入以跟投的形式投给公司，即使不降薪，也拿不到全部收入，"是你的钱，也不是你的钱。"